购房者权益更有保障 精装房可能面临“严考”

“新版”购房合同将带来怎样变化

目前，正处于公示阶段的新版购房合同受到了各方关注，相比较于2000年的修改版，由省建设厅、省工商局公布的新版《商品房买卖合同示范文本》更显完善，不仅新增加了“建筑区划内相关物业归属的约定”和“前期物业管理”，而且还对商品房交接、计价方式、交付条件等款项做了细化。

在相关人士看来，新文本的公示背景很大程度上与去年施行的《物权法》相关，而且事实上也证明，在新增加的众多条款中，更多体现了对购房者的权益保障。无论是排他性阻止开发商的“一 房二卖”，还是建筑区划内相关物业归属的约定，以及对精装修房的装饰、设备标准承诺的违约责任，都体现出了新版合同将对未来房地产市场产生的积极影响。

体现物权法平等原则

“物权法的平等原则所体现的对私权的保护，会在新版《商品房买卖合同》中得到有效体现。”上海市建纬律师事务所杭州分所主任陈沸认为，修改《商品房买卖合同》示范文本的主要背景是《物权法》的颁布实施。

2007年10月1日，《中华人民共和国物权法》施行，由此引起与房地产相关的一系列法律法规的修订，如《城市房地产管理法》、《物业管理条例》的修改。

“在《物权法》中，与房地产开发有关的条款多达101条，占《物权法》全部条款247条的40％，而与商品房买卖直接相关的制度就有不动产登记公示制度、物业区分所有制度、业主与物业管理制度、土地自动续期制度。”他说。

事实上，之前商品房买卖的相关法规出台也均脱离不了与房地产发展的阶段性联系：

1992－1995年，以海南省为代表的房地产热，引发了国家对房地产业进行治理整顿、宏观调控，国家于1994年7月颁布《城市房地产管理法》，并于次年1月施行；1996－1998年，房地产市场历经了普遍的“消化难”，房地产项目纷纷寻找对策，以1995年建设部、国家工商行政管理总局印发的《商品房购销合同示范文本》为基础，浙江省于1996年制定了适用于本省的《商品房买卖合同》文本；1998－2005年，住房制度改革全面刺激了房地产市场，商品房纠纷也高涨不下，2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，为全国法院处理商品房买卖合同纠纷提供统一执法尺度，此间，浙江省于2000年推出《商品房买卖合同》修改版，一直沿用到现在；2005年至今，国家对房地产业新一轮宏观调控开始，“国八条”、“国六条”、紧缩货币政策等都剑指房地产行业，2007年10月1日《中华人民共和国物权法》的施行，更是直接促动了浙江省再度对《商品房买卖合同》进行修订。

购房者利益更有保障

“对原版合同修改的初衷，肯定是为了进一步保护商品房买卖合同双方当事人的合法权益，但是从某种程度上，相关条款的增加和完善更是对购房者权益的保障。”

陈沸称，新版的《商品房买卖合同示范文本》较2000年版，不仅新增了“建筑区划内相关物业归属的约定”和“前期物业管理”，而且还对商品房交接、计价方式、交付条件等款项做了细化。

例如，新合同文本中第十六条“关于产权登记的约定”增加了预告登记的内容。而此前在商品房预售中，买方常常处于弱势，而卖方常常处于强势，当双方签订预售合同后，由于登记条件暂不具备，买受人因未完成登记而无法取得所有权，此时买方取得的只是合同法上的请求权，在卖方“一房二卖”时，只能要求卖方承担违约责任，极其不公平。建立预告登记制度后，使被登记的请求权具有物权的效力，即具有排他效力，使其不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任何第三人。

又例如，在新版合同中第四条“建筑区划内相关物业归属的约定”中，对之前引发广泛争议的《物权法》中的车库、车位归属条款得以体现。

“说到底，这些新增的条款，多数是以前购房者经常遇到的纠纷。”他说。

此前，在浙江省消保委公布的“2007年全省十大消费投诉热点”中，商品房位列其中，仅省消保委就受理商品房消费投诉案件高达691件，其中因质量问题引起的投诉有405件，占投诉总量的58.6%。地基下沉、墙体开裂、房屋渗水等质量问题，房产商擅自变更规划、设计；广告、楼书承诺配套设施不兑现，延期交房，延期办理三证，不按合同约定赔偿等都是投诉热点。

精装房有可能面临“严考”

另外值得注意的是，新版《商品房买卖合同示范文本》一旦实施，这两年已渐成气候的精装修住宅项目，将有可能面临一些新的问题和考验。

由于种种原因，很多开发商在推广精装修项目时，对具体使用的软硬装材料，经常会笼统地写上“品牌产品”或“名牌产品”敷衍了事。即便是有精装修样板房，也常常是“所见非所得”，这让购房者心里没底，开发商则留有不小的变通余地。

但今后这种情况可能行不通了。因为在新版合同中增加了这样的条款：“如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容”。换言之，在签订合同时，开发商就必须将精装主要材料、设备明白无误地约定下来，以后如出现变故则有可能承担“违约”责任，这无疑将对今后精装修房提出更高的要求。

“实施起来肯定有难度，因为这对开发商的要求更严格了，不过，说到底，这是对行业的一种规范，也更有利于避免后续产生的纠纷。”杭州富越房地产有限公司营销总监俞晓飞说。