昨天下午，浙大房地产研究中心、透明售房市场研究中心联合发布《2012年杭州市房地产市场发展报告》，揭秘充满悬念的2012年杭州楼市。

　　2012年国家房地产调控政策继续从紧，杭州市区延续了“限购、限贷”等遏制投资和投机购房的严厉政策措施，商品房价格水平有所回落。随着房价回落和开发商促销力度加大，二季度开始，以中小户型为主的购房需求开始释放，商品房成交规模快速增加，但供求关系基本稳定。展望2013年，杭州市房地产市场发展的社会经济基础稳定，但政策环境存在不确定性，市场预期可能出现波动，全年商品房成交规模和价格总体有望保持平稳。

　　萧山、余杭成新房供应主战场

　　根据透明售房网统计，2012年杭州市区新建商品房的批准预售套数为90745套，建筑面积1031万平方米，新建商品房新增供应套数和面积均为近5年内最高。其中新建商品住宅72948套，建筑面积844万平方米，占新建商品房的面积比例为81.8%；可见住宅仍是现阶段房地产开发商的主力产品。从城区供应情况看，萧山、余杭的新建商品房供应量与主城区的供应量各占50%。近年来，萧山、余杭逐渐成为杭州市主要的商品房供应区域。

　　根据透明售房网统计，截至2012年12月31日，杭州市区新建商品房可售面积达1079.7万平方米，共83859套，其中住宅760.7万平方米，57830套。无论是新建商品房还是住宅，可售面积和套数均达到2008年以来的新高，给2013年房地产市场带来较大的销售压力。

　　根据透明售房网统计，2012年市区新建商品房成交85436套，共906万平方米，比2010、2011年有所增长，但仍然没有超过2009年的最高值。2012年3月份以后市场逐渐回暖，成交面积逐步上升，6月份成交量达到最高值，下半年各月成交面积起伏不大。

　　二手房外地买家比例萎缩

　　根据透明售房网统计，2012年全年杭州市主城五区二手房共成交18648套，成交量与2011年相比有所增加，但相较于2010年的25143套，成交量又低26个百分点。2007年至今的6年内，2012年成交量只高于金融危机时期的2008年以及开始限购的2011年，整体成交量虽有反弹，但仍低于6年平均成交量水平23649套。从2012年主城区二手房各月成交量走势来看，除1月份以外，2012年各月成交量均超过2011年同期水平，在年底成交量出现翘尾，12月份成交量达2638套。年底的二手房成交量的反弹，一方面是由于全年二手房市场价格较为平稳，整体波动小；另一方面由于房价上涨预期，使得部分刚需于年底积极入市，从一定程度而言，2012年底的成交量透支了部分2013年的需求。

　　2012年杭州主城区二手房购房人群中，本地购房人群(指拥有杭州本地户籍)占比达76%，与2011年相比大幅增长20%。随着限购限贷政策的深入，外地购房人群比例进一步萎缩。

　　房价总体水平不会大幅上涨

　　从可售房源来看，2012年末杭州市区新建商品房可售套数83859套，其中住宅57830套，位于主城区的住宅存量为25675套，占市区住宅存量的44%，位于萧山、余杭区的住宅存量为32155套，占比56%。

　　从新增供应量来看，虽然2012年房地产开发投资同比增幅明显回落，房屋新开工面积同比出现较大幅度下降，但商品房潜在供应量仍然十分可观。根据2009—2012年杭州市区土地出让资料测算，过去4年年均出让土地可建筑面积达1450万平方米，相对这4年的市区年均商品房销售828万平方米而言，这些已出让土地逐步形成的潜在供应量仍然充足。

　　虽然受到限购限贷政策压制，2012年杭州市区商品房销售规模仍然先抑后扬，中小户型房源畅销，青年人群充当购房主力军，表明商品房市场消费需求旺盛。但是，2013年的市场需求不可能持续放大，因为消费需求的积累和释放有一定周期性，经过一段时间集中释放后，往往进入回稳和重新积累的过程。

　　另外，商品房需求还受到市场预期和情绪的影响，有明显波动性特点。如果2013年房地产相关政策出现新的变化，政策出台前后市场需求必然出现波动。总体来看，2013年的市场销售规模有望接近2012年的水平。

　　在加强调控和完善保障双管齐下的政策作用下，2012年杭州市区商品房价格总体水平下降明显。2013年房地产市场调控政策基调不变，在供给充足和需求波动的背景下，商品房价格总体水平不会出现大幅上涨。

　　另一方面，尽管从房价收入比指标观察，杭州市商品房价格仍然偏高，但受制于高企的地价房价比，以及建安成本、税费支出等刚性约束，商品房价格总体水平很难进一步降低。2013年商品房价格水平可能保持基本平稳、局部略有回升的态势。未来进一步控制房价并使其与居民购买能力相适应，除了不断增加居民收入外，可能需要通过新型城镇化来创新商品房供给体系，丰富产品类型，拉开空间和层次结构，满足不同人群和不同类型的市场需求。