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杭城可售住宅量创新高 房价总体水平不会大涨
hzlo.com  发布:2013-1-10  来自:浙江日报  浏览:
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  昨天下午,浙大房地产研究中心、透明售房市场研究中心联合发布《2012年杭州市房地产市场发展报告》,揭秘充满悬念的2012年杭州楼市。

  2012年国家房地产调控政策继续从紧,杭州市区延续了“限购、限贷”等遏制投资和投机购房的严厉政策措施,商品房价格水平有所回落。随着房价回落和开发商促销力度加大,二季度开始,以中小户型为主的购房需求开始释放,商品房成交规模快速增加,但供求关系基本稳定。展望2013年,杭州市房地产市场发展的社会经济基础稳定,但政策环境存在不确定性,市场预期可能出现波动,全年商品房成交规模和价格总体有望保持平稳。

  萧山、余杭成新房供应主战场

  根据透明售房网统计,2012年杭州市区新建商品房的批准预售套数为90745套,建筑面积1031万平方米,新建商品房新增供应套数和面积均为近5年内最高。其中新建商品住宅72948套,建筑面积844万平方米,占新建商品房的面积比例为81.8%;可见住宅仍是现阶段房地产开发商的主力产品。从城区供应情况看,萧山、余杭的新建商品房供应量与主城区的供应量各占50%。近年来,萧山、余杭逐渐成为杭州市主要的商品房供应区域。

  根据透明售房网统计,截至2012年12月31日,杭州市区新建商品房可售面积达1079.7万平方米,共83859套,其中住宅760.7万平方米,57830套。无论是新建商品房还是住宅,可售面积和套数均达到2008年以来的新高,给2013年房地产市场带来较大的销售压力。

  根据透明售房网统计,2012年市区新建商品房成交85436套,共906万平方米,比2010、2011年有所增长,但仍然没有超过2009年的最高值。2012年3月份以后市场逐渐回暖,成交面积逐步上升,6月份成交量达到最高值,下半年各月成交面积起伏不大。

  二手房外地买家比例萎缩

  根据透明售房网统计,2012年全年杭州市主城五区二手房共成交18648套,成交量与2011年相比有所增加,但相较于2010年的25143套,成交量又低26个百分点。2007年至今的6年内,2012年成交量只高于金融危机时期的2008年以及开始限购的2011年,整体成交量虽有反弹,但仍低于6年平均成交量水平23649套。从2012年主城区二手房各月成交量走势来看,除1月份以外,2012年各月成交量均超过2011年同期水平,在年底成交量出现翘尾,12月份成交量达2638套。年底的二手房成交量的反弹,一方面是由于全年二手房市场价格较为平稳,整体波动小;另一方面由于房价上涨预期,使得部分刚需于年底积极入市,从一定程度而言,2012年底的成交量透支了部分2013年的需求。

  2012年杭州主城区二手房购房人群中,本地购房人群(指拥有杭州本地户籍)占比达76%,与2011年相比大幅增长20%。随着限购限贷政策的深入,外地购房人群比例进一步萎缩。

  房价总体水平不会大幅上涨

  从可售房源来看,2012年末杭州市区新建商品房可售套数83859套,其中住宅57830套,位于主城区的住宅存量为25675套,占市区住宅存量的44%,位于萧山、余杭区的住宅存量为32155套,占比56%。

  从新增供应量来看,虽然2012年房地产开发投资同比增幅明显回落,房屋新开工面积同比出现较大幅度下降,但商品房潜在供应量仍然十分可观。根据2009—2012年杭州市区土地出让资料测算,过去4年年均出让土地可建筑面积达1450万平方米,相对这4年的市区年均商品房销售828万平方米而言,这些已出让土地逐步形成的潜在供应量仍然充足。

  虽然受到限购限贷政策压制,2012年杭州市区商品房销售规模仍然先抑后扬,中小户型房源畅销,青年人群充当购房主力军,表明商品房市场消费需求旺盛。但是,2013年的市场需求不可能持续放大,因为消费需求的积累和释放有一定周期性,经过一段时间集中释放后,往往进入回稳和重新积累的过程。

  另外,商品房需求还受到市场预期和情绪的影响,有明显波动性特点。如果2013年房地产相关政策出现新的变化,政策出台前后市场需求必然出现波动。总体来看,2013年的市场销售规模有望接近2012年的水平。

  在加强调控和完善保障双管齐下的政策作用下,2012年杭州市区商品房价格总体水平下降明显。2013年房地产市场调控政策基调不变,在供给充足和需求波动的背景下,商品房价格总体水平不会出现大幅上涨。

  另一方面,尽管从房价收入比指标观察,杭州市商品房价格仍然偏高,但受制于高企的地价房价比,以及建安成本、税费支出等刚性约束,商品房价格总体水平很难进一步降低。2013年商品房价格水平可能保持基本平稳、局部略有回升的态势。未来进一步控制房价并使其与居民购买能力相适应,除了不断增加居民收入外,可能需要通过新型城镇化来创新商品房供给体系,丰富产品类型,拉开空间和层次结构,满足不同人群和不同类型的市场需求。

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