如何才能做一个合格的房东,其实有不少功课要做,如对大势的把握,对房产租赁过程中各种问题的处理,以及具备很强的风险防范意识等等。当然,如以广交朋友的心态去当房东,将会得到不少意外收获。
想必读者对电影《功夫》中包租婆扯着大嗓门催缴房租的场景不会感到陌生:包租婆对猪笼寨里那些拖欠租金的居民非常不满,甚至以停水相逼。由此看来,似乎当房东是一件非常麻烦的事情。
但在朱礼义看来,当个包租婆并没有这么麻烦。朱礼义是江苏扬州人,来上海经商已二十多年。一次偶然的机会接触到房产投资之后,便一发而不可收拾。目前他已购买了7套住宅,一套自住,其余6套全部用来出租。虽然平时要忙于生意,但打理房产并未给他带来什么麻烦,用他自己的话说就是他这个包租公越当越开心。
那么,朱礼义是如何做到的呢?记者通过对他的一些做法进行剖析,希望从中能总结出有益的经验。
顺势而为不迷茫
君子谋时而动,顺势而为。朱礼义在生意场上如此,在投资房产时亦是如此。他在投资房产的过程中,尤其在宏观方面如房地产市场走势的把握,更是舍得花精力去研究。
2000年初,朱礼义发现上海的租金回报可达10%左右,而这跟当时的银行存款利率相比,要高出不少,他觉得这就是投资机会。于是他开始投资房产。此后房价一路走高,但他并未将自己所有资金全部押在房产上,而是根据自己的资金实力,稳步推进。正是如此,才让他在2005年初遭遇宏观调控而毫发无损。
他对市场的判断从不随波逐流,几乎所有投资者都已离场观望时,他并没有抛售手中的房产,却反其道而行之果断建仓,尤其让人叫绝。虽然在2006年前后市场观望气氛很浓,但朱礼义看到外地房价仍然在上涨,而此时他也敏感地感觉到人民币升值将会给房产投资带来新的机会,于是他仍然坚持在古北购置房产进行投资。而当现在有人开始重新回头审视房产投资时,朱礼义在古北购置的房产,价格已上涨已超过60%。
当然,朱礼义在选择投资区域时,也是经过仔细考虑之后才决定下来的。当有不少人认为外环线附近的物业价格较低,认为其投资机会很大的时候,他考虑到在这周边的租赁市场改善难度不小,于是坚决放弃。他所购买的所有物业基本上都位于中环线以内,主要是考虑到日后出租方便。而实践证明他的做法不无道理,因为外环线以外区域的租金水平涨幅远不如中环线以内的区域。
当然,投资不是一中孤立的行为,必须关注政策的变化,并由此做出调整。此前不久,央行宣布提高第二套住房首付款比例,同时提高贷款利率,因为投资成本已经大大增加,再加上由于银行贷款利率的不断提高,租金回报率不断下降,这对房产投资极为不利。对此,朱礼义表示更要坚持长期投资理念,当然还须根据自己的实际情况来决定。
精确定位不盲目
商品要适销对路,住宅出租也是同样的道理。上海的阿玛尼专卖店只会开在外滩3号这样的顶级地段,这讲究的就是精确定位,朱礼义深知这个道理。因此他在对物业进行定位时,总会力求与租赁市场相适应。如一套位于斜土路上的老工房,他只是对其进行中等装修,家用电器全部是国产品牌;而对于古北的一套新房,他则是不惜耗费巨资,仅液晶电视就买了三台。为何要这样?朱礼义表示,斜土路上的老工房为小白领租住,月租金最高不到3500元,如果装修成本过高,等于浪费;而古北的房子则大多为外企高管租住,月租金可以超过20000元,当然在装修上得精益求精了。
因此,朱礼义手中的6套房产的装修标准并不一样,如位于静安寺、古北附近的房产,是境外人士喜欢居住的区域,所以他对这两套房产都进行豪华装修;而对于徐家汇、田林附近的老工房,受众对象为小白领,因此他只是进行中等程度的装修;而对其他租客层次不高的区域,则只是进行简单装修。
当然,朱礼义也会对租赁市场进行细致入微的观察,并适时做出调整。每次他去收房租时,总会观察一下社区周边的变化,如周边店铺跟三个月以前相比有无变化,有无新的专卖店开进来,周边交通状况是否已经改善等等,不一而足。当然,适当的时候向周边的房产中介打听一下行情,也是必不可少的。我之所以要了解这些内容,主要是要掌握市场变化情况,这样才能做到稳更加准确定位。他如是说。最近他就准备对虹梅路上的房屋进行中等装修,因为他发现随着中环线的建成通常,附近租赁市场已有所改善,租金价格上涨。 |
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